【本報訊】利嘉閣(澳門)地產區域董事袁艷彤表示，2015年走過一半，樓市情況與2014年下半年相若，並未有特別起色。年初時市況持續受經濟負面消息影響，首三月氣氛淡靜，全澳住宅樓宇成交量平均每月僅約370宗水平，樓價自去年高位累積約30%跌幅；四月初因濠珀推出三房及開放式貨尾配合靈活付款方式，引起市場關注，加上不利消息逐漸被市場消化，樓市稍為回暖，量價微升。根據財政局數據顯示，本年首5個月全澳樓宇成交共錄得2,343宗，預計首六個月成交共約2,900宗，較去年同期的4,442宗下跌近35%，是自2003年賭權開放已來最差的半年度表現。

一手「零」供應

上半年僅60多宗成交

一手市場仍然受2013年6月的《新樓花法》限制，至現今仍未有新盤符合政府發售要求，一手供應近乎「零」；賭收持續下跌影響市場氣氛，據博監局數據所示，總計1-5月澳門賭彩毛收入共1,042.9億元，平均每月賭收約208億，按年平均下跌約30%，2月份正值農曆新年假期，賭收更只得195.4億，較去年同期下跌近47%，經濟氣氛不明朗，加上發展商手上可發展的土地儲備不多，期望市場價格重回合理水平的心態下而惜售，無意推售新盤貨尾。三月底、四月初及六月初濠珀推售三房及開放式貨尾，配合28個月靈活付款方式，成為樓市轉捩點，刺激樓市回暖，即使平均呎價12,000元/呎亦能全數售罄，反映市民仍有足夠購買力，且長遠看好澳門樓市發展。2014年上半年有南灣壹號、君薈、濠珀、雙鑽等共約1,200伙單位供應，而總計本年上半年一手交易只有濠珀推售的60多個單位，供應量僅佔同期5%，情況遜色不少。

二手樓價累跌三成

買家觀望未促成大量成交

利嘉閣(澳門)地產首席聯席董事黃浩民表示，承接經濟脈搏，二手市場僅有輕微跳動，總計1-5月樓宇成交共2,343宗，預計上半年情況比2003年SARS影響下同期的3,183宗更差，約有10%跌幅。今年首三月因經濟氣氛不明朗，買家多持觀望態度，期望樓價進一步下調而無法促成成交，首季平均每月成交約370宗，總計成交1,114宗，按年下跌48.38%，為近十年最差表現。被經濟拖累下，樓價較高位累積跌近30%，而4月起因濠珀貨尾焦點帶動，加上不利消息亦漸被消化，亦正值金峰南岸二期、南灣壹號、濠珀、天鑽等收樓入伙，部份業主因不想上會而願意低價發售，吸引買家低位出手，資金湧向二手市場，睇樓量及成交量上升，4月及5月全澳住宅成交分別為647宗及582宗，估計6月成交量約580宗，預料上半年總成交為2,900宗，同比下跌35%，與2014年下半年的3,183宗下跌8%。而平均價格方面，按財政局5月份數字顯示，按實用面積計算的澳門區樓宇平均價格為85,652元/平方米，氹仔區為96,729元/平方米，路環區則錄得109,918元/平方米。

雖然賭收連月下跌，但無礙六大博企的金光大道項目動工，本澳外僱人士4月已衝破17萬6千人次，氹仔市區及路環金峰南岸等靠近金光大道的屋苑租賃活躍。現時氹仔市區濠珀兩房租金約15,000元，呎租為13元/呎；濠庭都會1,900呎三房則為22,000元，呎租為11元/呎，較去年高位下跌13%。路環金峰南岸因地點靠近金光大道而吸引博企員工租住，開放式、一房單位租金為9,500-10,000元，兩房單位則約13,000-15,000元，較最高位時下跌15%。相反，有部份賭廳博彩中介人士因營業萎縮而大量退租澳門區賭場附近的樓盤單位，壹號湖畔由去年呎租近27元/呎高位，下跌至現時約16元/呎，跌幅近40%。

經濟拖累投資氣氛

工商舖租售價齊跌

利嘉閣(澳門)地產高級分區董事馮偉航表示，截至5月本澳入境旅客人次已達1250.8萬，比去年同期稍跌2.7%，但首季旅客消費同比卻下跌16%。豪客減少，本地零售業普遍下滑，據統計局公佈第一季零售業銷售額為164億，按年下跌10.71%。市場於首三月缺乏刺激，經濟下行拖累投資氣氛，根據統計局數字顯示，今年首4月商業及辦公室成交共308宗，涉及38.64億元，按年分別下跌52.2%及51.8%。核心旅遊旺區現吉舖潮，皇朝西舖位去年高峰成交價近27萬元/呎，上月最近成交平均呎價回落至19.6萬元/呎，跌幅達27%；平均呎租則下跌約20-30%至330元/呎左右；相反民生區商舖因客源人流有保證而吸引不少飲食業租戶問津。逆市創生機，市場上仍有不少投資者有意創業，且以飲食業等實業為主，長遠而言商舖價值及租值仍獲支持，亦因價格下調，5、6月間促成多宗大額成交。

寫字樓方面，隨著6間博企項目興建動工，有不少隨之而來的新成立公司，今年首4個月新成立公司共1,459間。經濟下調，加上橫琴雛型漸成，該區提供的全新寫字樓質素高、供應多且選擇多，平均價錢約人民幣40,000元/平方，比澳門目前價格水平低超過50%，成為投資者焦點，使本澳寫字樓成交價受壓下行。目前皇朝西區由以往破萬一呎的高位下跌至8,500元/呎左右，有近25%跌幅；租金方面目前皇朝區辦公室租金普遍為20-22元/呎，南灣區甲級寫字樓或樓齡較新等的呎租則約35元/呎。隨著新成立公司數目將持續增長，預料今年寫字樓租金將有5-8%升幅。

因政府鼓勵青年創業，又大力推動文化產業擴大發展，近年有不少商戶租用工廈單位開設多用途活動場地，或租用間出的細面積單位作小型工作室，但礙於澳門整體經濟結構轉型，工業需求日漸減少，而上述的新型創意商業目前仍屬起步階段，受限於經濟下跌，加上工廈價格於去年已升至一定的水平，故工廈成交量價亦隨大市下跌。根據統計局資料今年首4月工業及其他成交共74宗，涉及金額約10.3億元，按年分別下跌66.5%及72%，目前普遍呎價為4,000元/呎，較去年最高平均呎價5,000元/呎下跌約20%；平均呎租則約10-13元/呎，經翻新過的工廈呎租則約13-15元/呎，較去年高位下跌約13-15%。