【本報訊】利嘉閣(澳門)地產區域董事袁艷彤指出，2014年澳門經濟就像經歷了“天堂與地獄”一般，樓市亦隨之較為動盪，延續2013年年中頒佈的《新樓花法》的影響，一手供應不到位、二手貨流通受限制、橫琴樓市吸金，使全年樓市整體表現平淡，交投量創十年來新低，比2003年SARS或2008年金融海嘯的影響還要嚴重。本地交投主要集中在上半年，發展商於上半年推出多個新盤項目或樓花貨尾，餓市投資者紛搶購，業主叫價態度強硬，樓價一度衝上高峰；下半年開始澳門經濟進入調整期，博彩業屢傳負面消息影響市場氣氛，樓市交投量銳減，業主叫價回軟，加上橫琴新區推出多個項目，轉移投資者目光及資金。

樓市跟隨大市走勢

本地交投量價先升後跌

回顧本地一手樓市情況，2014年各大發展商上半年發售的有南灣壹號、君薈、濠珀、雙鑽、亮點等多項大型樓盤及貨尾，共約1,200伙單位供應。澳門上半年經濟表現良好，博監局數字顯示2014年上半年博彩毛收入累計為1,937.24億元（澳門幣，下同），單月計算平均每月約有300億進帳，其中2月賭收數字更創下歷史新高達380.95億元，同比上升12.6%。樓市亦隨大市走勢，上半年成交活躍，根據統計局數據2014年上半年全澳一手成交共計832宗，涉及澳門幣104.14億元，相對2013年下半年的一手成交宗數431宗，上升93%；總額方面則上升33%。當中於3、4月開賣的雙鑽更創下18,000呎價新高，同時4月亦是全年一手樓花單月成交最高的月份，達998宗。而根據統計局資料，上半年一手單位以實用面積計算平均樓價為150,194元 一平方米 ，折合建呎約9,767元呎。

踏入第三季起受收緊中國護照簽證過境及各種政策影響，博彩毛收入連月下跌，下半年賭收累計共1,584.34億元，12月數字同比更下跌30%，全年賭收共錄得3,515億，按年下跌2.6%，相對2013年的按年升幅18.6%，跌幅顯著。賭廳結業、賭場員工被逼放無薪假等的負面消息不斷傳出，市場氣氛一片寂然，拖累樓市及樓價走勢，第三、第四季只有少量的氹仔濠珀及路環金峰南岸特色單位放售。下半年以實用面積計算平均樓價為98,308元/平方米，折合建呎為9,133元。根據財政局數據顯示，2014年12月全澳平均價錢為96,411元/平方米，與2013年12月的均價97,419元/平方米相若；下半年一手累計成交量只有428宗，較上半年成交減少達48%，與去年同期相若。全年一手成交共1,553宗，至11月涉及總額為145.84億元；較去年分別下跌57.5%及50.5%。

二手市場方面則保持平穩，本地生產總值去年首三季仍錄得13.6%的按年增長，上半年因經濟向好帶動樓市交投，累計成交宗數為3,610宗，較去年同期下跌14%；首兩季每月成交平均約600宗水平，全澳成交以實用面積計算價錢為84,629/平方米；下半年則因經濟調整及銀行貸款收緊等多項因素而影響交投氣氛，每月成交下調至350-400宗。全年二手成交累計共5,947宗，截至11月涉及金額為323.16億元，比去年分別下跌27%及上升4%。去年12月澳門區樓盤平均售價為85,263/平方米，外港及南灣湖區更高達179,192/平方米；氹仔市中心區平均售價為124,132/平方米，路環區則錄得138,587/平方米。租賃市場方面，去年外僱人數達到167,272人次的新高，按年大幅增加23.1%，在外僱大增的因素下，中小型住宅租金按年升12.3%，高級住宅租金則升約7.1%。

本地資金充裕    海外市場成資金出路

利嘉閣(澳門)地產首席聯席董事黃浩民表示，澳門經濟雖說下調，但根據統計局數字顯示，澳門本地居民存款數字達4,792億元，較2013年上升9%，市場資金充裕，但本地盤源少，資金為尋求出路，因此由第三季起投資者轉移目光至海外市場，如美加、澳洲、馬來西亞等，當中橫琴新區項目更造成一時轟動。橫琴新區為中央重點發展區域，長遠投資潛力高，加上中央政府去年底實施橫琴口岸廿四小時通關措施，更令橫琴風頭一時無兩；據統計，橫琴有1.4萬個可銷售住宅，而過去兩季橫琴樓盤的預訂情況相當不俗，接近3,800伙單位已被預訂。輿論憂慮橫琴口岸通關新措施及未來住宅發展影響本地樓市，然而澳門目前可新增的住宅有限，未來3-4年內路氹城還有多個大型綜合項目落成，需要大量外僱，橫琴通關新措施及住宅項目相信只是分流部份住屋需求，令本澳租金升勢放緩，長遠對澳門的發展及住屋情況有正面影響。

旅客增長核心區商舖難求

寫字樓供應匱乏搶高價格

利嘉閣(澳門)地產高級分區董事馮偉航表示，總結2014年商舖、寫字樓、工廈三個範疇總成交量合共約1,800宗，相較2013年的2,239宗下跌約20%。商舖方面，全年入境旅客量突破3,152萬人次，按年增加7.5%。而去年首三季零售業銷售額達549億，按年上升16.1%，零售暢旺帶動商舖價值及租金穩建上揚，核心地區商舖仍然一舖難求。上半年經濟向好，旅遊業及零售業暢旺帶動商舖成交；下半年因賭收下調及政府收緊內地簽證而影響奢侈品消費，商舖承接期放長。總結全年商舖成交共1200宗，同比下跌15-20%；舖位呎價約上升25%，租金升幅則約兩成。

寫字樓方面，預料全年寫字樓總成交量約295宗，較去年下跌45%；租金及價格同樣錄得增長，寫字樓買賣價格升至10,500元一平方呎，呎租則約23元，全年累積升幅分別為50%及53%。全澳門近10年沒有新寫字樓項目供應，只有南灣A區的財神商業中心落成並提供建築面積308,806平方呎供給市場租賃；2014首十月共有4,407家新公司在澳門註冊成立，按年上升24.2%，寫字樓供應短缺，使過去幾年寫字樓價格升幅顯著，預料銷售市場今年將維持穩定，租金則可能進一步上升5-10%。

工廈因並未有納入特別印花稅範圍以及政府提出活化工廈計劃，吸引投資者垂青，呎價升至現時約4000元/呎。統計局數字顯示2014年截至11月工業及其他成交量為416宗，料全年比去年上升約5%，目前工廈成交總額涉及75.69億元，同比上升44%。目前工廈平均呎租約8-10元，而活化後的工廈呎價則達13-15元，租金升幅33%或以上。

經濟發展與日俱進

政策應當因時制宜

利嘉閣(澳門)董事總經理廖梓嘉指出，由2010年政府針對當時樓市而實施的政策延續到今天，經濟環境及樓市現況已有很大改變：

1.  澳門買家佔99%，外地投資者已幾乎完全絕跡。

2.  去年交投量創十年來新低，全年成交7,218宗，比○三年在SARS影響下仍有10,398宗的數字更低，低約30%。

3.  2011年及2012年推出的特別印花稅鎖死貨源，樓宇單位供應大減，未能符合市場需求。

4.  住宅按揭成數低，用家難以存有足夠首期，置業難度高。

兩三年前的樓市需求管理政策，未能遏止樓價升勢，反而導致現時市場貨源短缺，供不應求，在物以罕為貴的現象下令樓價再衝高峰，成交持續萎縮；現時即使樓價下跌，用家亦因按揭成數太低、首期不足而難以入市。SSD令業主未能因應經濟環境變化而調配資金或釋放貨源，使市場喪失自身調節功能。現時樓價已回落，賭收下跌導致投資需求大為減少，令樓價飛升的因素已漸減退，希望政府當局因時制宜檢討及修改樓市調控的相關法例，釋放鎖死貨源、放寬銀行按揭成數，幫居民置業。

澳門長遠發展亮麗

上年半延續淡靜下半年回暖

長遠而言，澳門樓市仍有不少有利因素︰金光大道再有新項目竣工，銀河二期兩間酒店最快於今年首季落成，金沙中國、新濠影匯亦分別宣佈旗下新項目將增加非博彩元素至80到90%，相信將吸引更多元的旅客，為澳門經濟帶來新動力；加上澳門輕軌、港珠澳大橋、新填海區規劃等大型基建項目正如火如荼進行，亦能輔助澳門經濟發展穩步上升；同時今年將有幾個新地盤完成地基工程，符合銷售條件，預料一手成交會增加，二手市場有望重拾方向；而澳門樓市一直是用家主導，市場供求比例失衡，換樓需求龐大，本地樓市始終有支持，相信待市場消化接二連三的負面消息後樓價將企穩，短期之內急速下滑機會微。

回看08年金融海嘯，當時本澳物業平均價格下調4-5成，但持續半年樓市已回到正軌及復甦，相信是次樓市調整會較08年金融海嘯輕微及短促，而據博監局最新公佈本年1月賭收為237.48億，雖然同比仍下跌17.4%，但跌幅已比去年12月錄得的232.8億回升2%，按年跌幅明顯收窄。調整過後目前澳門部份二手樓價與橫琴差距收窄，相信能回收不少本地用家的目光。預料上半年將延續目前氣氛，成交量及樓價將維持目前水平，下半年待路氹新項目落成刺激整體經濟，帶動市場回暖；歐、美、日本等經濟體正實行量化寬鬆刺激經濟，本澳樓市亦會受外圍經濟因素及通脹影響，預期2015年成交宗數約8,500宗，樓價則有8-10%增長。