˙智慧人文勵政會 吳在權會長˙

吳在權

經濟發展，歸根到底是促進社會的整體福祉。通俗而言，是實現廣大市民的安居樂業，長治久安。

2023年12月，全國住房城鄉建設工作會議指出：“穩定房地產市場，堅持因城施策、一城一策、精准施策，滿足剛性和改善性住房需求”。隨後，廣州市迅即優化調整樓市限購政策，在限購區域範圍內，購買建築面積120平方米以上住房，不納入限購範圍。新政出臺後，廣州中心區新盤來訪量翻倍增長。香港特區政府亦已於日前對房地產業全面「撤辣」後，整個房地產市場交投均出現了明顯的活躍，資金流入市場，樓市動力初現曙光，帶動香港經濟復甦，估計拉動效應下不難會創造更多就業機會。

更適逢一年一度的全國“兩會”正在召開，住房及城鄉建設部部長倪虹指出“積極採取措施，增信心、防風險、促轉型，會同有關部門出臺“認房不用認貸”、降低首付比例和利率、實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策、降低二手房買賣中介費等政策工具，指導地方因城施策、一城一策、精准施策穩定市場。”是房地產政策的要點，同樣是實現廣大市民的安居樂業為目的。

澳門是一個微型的經濟體，很長一段時間以來都高度依賴以綜合旅遊業為龍頭的產業。為了長遠發展，在配合及善用自身優勢條件的基礎上，更加上國家的全力支持，澳門特區正積極推動“1+4”多元產業發展。

房地產業及社會發展現況

客觀事實澳門自回歸以來，特區按澳門基本法、“一國兩制”實施資本主義社會制度，以世界旅遊休閒中心城市定位，澳門經濟增長強勁，居民收入亦水漲船高。因市場發展引入不少外地投資者及資金，以及需要不少勞動力，行業外僱增加，帶動了房地產如住房、寫字樓、商舖、工廈等，從租賃以至買賣一度活躍。尤以住房方面更因供需曾一度緊張，導致房價高企。特區政府施政為民，希望市民能安居樂業，因而在2011年推出一系列包括增稅、限貸等“辣招”以行政措施調控樓市。交投隨即開始下降，價格乾升。交投量由調控前的每年超過一萬五千宗，下跌至過去兩年均不足三千宗，是澳門政府四十年有統計紀錄以來的最低水準。本澳去年整體住宅及現貨住宅樓價指數與2019年疫情爆發前比對，均有不同程度的跌幅。

資料來源：財政局 

資料來源：澳門統計暨普查局

澳門土地資源有限，城市規劃細則及都市更新等仍處於探討階段，樓宇興建行政審批程序雖正在提速，但受新《土地法》影響，導致私人市場新落成樓宇單位數量嚴重不足。近年來的新動工單位數量明顯下滑，未來數年的建成單位量亦將持續下降。以2023年尤甚，新動工單位只有464個，建成樓宇單位更創歷史新低，只得254個。

資料來源：澳門統計暨普查局

私人樓宇興建量更屢創新低。反觀特區政府興建公共房屋則超過九萬一千多個單位，近年計劃及建設的數量尤甚。而且近期特區政府推出的經濟房屋也強差人意，值得思考。故此特區政府宜及時因應市場變化作出調整，而非用公共房屋去取代私人市場應有的發展份額。保持公屋與私樓的平衡發展應作出更全面的分析及研究，並需要按市場、居民購買力、經濟環境等多方因素來取得公、私市場平衡發展。

政府興建房屋總數

資料來源：房屋局、澳門都市更新股份有限公司(2023年)

    去年底位於氹仔的“BT8”及“BT9a”兩幅土地拍賣。若按上表落成單位的稀少推論，拍賣本應熾熱，但結果大相徑庭，前者流標，後者僅收一份標書。特區政府在房地產市場淡靜、賣地流標、樓價呈跌勢等多個因素下，宣佈今年1月1日俗稱「減辣」，但實質只免去第二套房5%的取得印花稅，郤又把低價樓貸款成數返過來調嚴緊只得七成，達不到真正「減辣」本意。經過三年疫情，新經濟模式已逐漸形成。房地產業界如墮雲霧、前途渺茫！

銀行金融業狀況

   2020年澳門銀行公會在金融管理局的支持及鼓勵下發出公告指，考慮到新型肺炎疫情對澳門各行各業、澳門居民在經濟上所帶來的影響，有經濟困難的按揭個人及商業客戶可僅向銀行繳付利息，而暫停償還本金，以紓緩每月供款壓力。據金融管理局在回覆立法議員書面質詢表示，截至2022年10月底，銀行業界累計批出“還息但暫停還本”10,900多宗物業按揭，或適當延長還款年期的申請，涉及貸款額逾760億元。同時批出中小企業調整還款計劃的申請700多宗，涉及貸款額超過130億元，相關措施將延長至今年12月31日。這種狀況及問題是否值得行政當局慎思，以及社會大眾認真關注。

資料來源：金融管理局

   今年以來，居民就業收入相對有一定差距，旅遊業大環境雖然逐步復甦向好，但因復甦點不平衡，至令不少民生區及不少行業經營環境情況每下，因而影響現金流緊張，至令先前有了借貸便衍生還貸能力欠佳、脫期等。有條件有物業的中小企著急於出售套現還貸及維持經營支撐生存，但卻受現“辣招”防礙。澳門經濟持續復甦，但復甦層面未普及，居民、企業復甦情況不一。據金融管理局數據顯示，澳門特別行政區的不良貸款比率2020年及2021年為0.3%至0.4%，但從2021年12月起則持續上升，到2024年1月已達至3.9%，涉及金額超過427億澳門元。倘樓房價格持續下跌，便會衍生不少負資產,且整體房地產按揭還款能力進一步呈弱、拖欠情況等風險相對變數加重，銀行業的資產質素將會受影響，帶來一定風險，需要密切關注。

   澳門特區中小企數量佔比高達99.2%，假若有企業倒閉將可能會造成職工失業，乃至引發其供應商、銷售商等相關企業的連鎖，對本澳的經濟復甦、失業率等均產生極消極影響。

   房地產行業影響經濟恢復、民生就業和金融風險。又因其既有使用及投資雙屬性，基礎性、特殊性和帶動性等在社會經濟發展中佔有絶對的重要地位，關乎經濟及民生，不容忽視，更對澳門“1+4”產業經濟適度多元化發展起積極推動作用。房地產行業活躍能拉動其他產業，如房地產市場持續疲軟，將對上、下游超過100多個其他產業造成重大的衝擊和負面影響。

然而，在百年未有之大變局下，近年來全球經濟均面對困難，以至於來澳投資及消費有所下降，再加上各種政策措施限制，使得投資者是否投資澳門變得更加審慎。近期，鄰近地區全面撤辣取消房地產所有不適時的管理措施，尤其是取消各類房地產相關的印花稅等等，馬上增加了投資者的投資信心，樓市交投短時間內便快速增長，顯示撤銷不合時宜的稅務措施等，確實有助於提振市場信心，帶動投資乃至消費。

再從另一方面分析中央全面深化改革委員會第四次會議提出：“要繼續抓好有利於擴大內需、優化結構、提振信心、保障民生、防範化解風險的改革舉措，集中解決最關鍵、最迫切的問題”的精神，我們需要認真探討回歸到自由市場的資源配置模式，從而提振市場信心，相信有助及更有效的推動“1+4”多元產業發展。

在推動多元產業上，我們需要再次強調，應該回歸到最基本的生產要素、邏輯與規律上。首先，“1+4”多元產業的發展，需要得到各種軟硬體的配套及支援，而房地產所承擔的功能便是這一體現。比如要發展中醫藥大健康產業，實驗室、生產線等都需要廠房等不動產。再如發展會展商貿和文化體育等，同樣需要相應的展覽場所、文化體育設施以供使用。而產業所賴以發展的人才、人力資源等所需的住宿、娛樂休閒等，同樣需要房地產的支援配合，否則可謂只屬空談。

另一方面，市場投資者是趨利避害的，只有投資具盈利性才能帶動要素流動，促進經濟活力。施加特別印花稅等措施，顯然是加重市場投資者的成本，變相打擊投資者的投資信心，從而導致類似多米諾骨牌的效應。只有從源頭上改變這一情況，才能帶動整體市場的信心。

當然，無論是投資還是消費，根本核心在於市場需求。“1+4”多元產業的發展，需要有市場環境，而市場的核心是消費，核心更是人口。倘若缺乏足夠的消費市場，便難以吸引足夠投資，也難以帶動消費。故此，積極的人口政策，尤其是增加人力資源，吸引人才，是多元產業發展的必不可少的要素與條件。為此，鄰近地區乃至新加坡、日本等地都迅速推出,及不斷優化重推相應的人才引進或者投資居留制度。

故此，本人認為，澳門特區要發展“1+4”多元產業發展，建設“一中心、一平臺、一基地”，則需要多層面、多領域的政策措施配合，尤其要善用好房地產這一政策，以及完善人口政策、擴大內需等協同方可，才能做到事半功倍，真正打造可持續發展的適度多元經濟。

因此，為支持房地產業及“1+4”多元產業發展，本人建議以四個積極而行；

積極繼續善用好澳門“一國兩制”的優勢與條件，積極融入國家發展大局，配合兩會的號召，以“新資生產力”精神為指導，做好傳統優勢產業，尤其做強做優綜合旅遊休閒業。

積極考慮即時完善對已辦投資居留個案落實處理及優化延續。重開置業居留的政策措施，研究細分尤以配合“1+4”多元產業發展的投資。與及擬訂以商業、廠廈等置業居留，以多管齊下吸引更多投資者及人才，積極帶動本澳人口、人才增長，大力配合“1+4”產業發展產生之績效。

積極研討本澳高等院校的外地大學生優才留澳就業發展的可能性與方案，以拓充澳門多元人才隊伍，有助增加生産力，助力多元產業發展並稀釋人口老齡化起扶助作用。

積極完善房地產相關法律制度及稅制，尤其涉及土地管理、房地產中介、特別印花稅等相關問題。全面撤銷所有“辣招”措施，回復與時俱進之惠民政策。尤其是增加投資者信心，協助房地產中小微企生存，為特區經濟“1+4”產業多元發展而努力。

相信特區政府科學施政，善用“一國兩制”優勢及各種有利條件，發揮自由市場的資源配置及提振市場信心，積極從善如流，在中央政府及廣大市民的支持下，一定能夠真正推動房地產健康發展以及“1+4”產業多元發展，促進社會和諧，市民安居樂業，使“一國兩制”行穩致遠。以上實為一己愚見，願能收拋磚引玉之效。